首页 资讯 房产 财经 汽车 科技 关注 图库 关于 创新广东

市场

旗下栏目: 动态 建材 趋势 市场

租赁市场证券化提速 运营机构融资渠道进一步丰富

市场 | 发布时间:2018-01-14 | 人气: | #评论#
摘要:tvscn.com南方整理报道   本报记者 王 峥   2017年四季度,随着新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批,住房租赁 的证券化和
tvscn.com南方整理报道

  本报记者 王 峥

  2017年四季度,随着新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批,住房租赁 的证券化和金融产品创新正在加速落地。

  而据业内人士预计,在政府支持的公租、廉租房 和 化的公寓租赁 ,将会产生十万亿元级别的存量资产亟待证券化。而随着国家大力发展租赁 ,类REITs、资产支持证券ABS等融资方式将会得到更充分的发展。同时,引入社会资本以盘活存量房 ,还可降低开发商在租赁业务中的财务压力。

  租赁 前景广阔

  根据《中国流动人口发展报告2016》数据显示,截至2016年底,我国流动人口有2.45亿人,假设70%的流动人口需要租房,将占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比为35%,英国租赁人口占比为37%,日本租赁人口占比为27%,我国租赁人口占比尚有较大提升空间。

  同时,我国一线城市租赁人口占比相比于二、三线来说,相对较高,但是与美日英等发达国家的主要城市相比,仍有显著差距。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%,而上海租赁人口占比40%,北京与深圳均为34%。租房人口占比低,将保证租赁 未来的增长空间。

  此外,目前我国年租金规模约1万亿元,2016年房屋交易总额为15万亿元,在中美日三个国家中位列第一,但是租金规模与交易 规模比值仅为7%;美国租赁交易额占住房交易总额的50%;日本租赁租赁交易额占住房总额的比例高达72%。

  方正证券的研究报告也指出,我国对租赁房需求逐年增加,主要因为城镇化中,大量人口在城市间流动。房价高企、限购限贷,部分住房需求从购房 外溢到租赁房 ,从而增加租赁人群;同时晚婚导致置业年龄延迟,进一步延长个体租赁时间,间接增加租赁需求;而目前我国一线城市租赁房源 不足,且租赁 乱象丛生,规范的租赁市惩长租公寓模式呼之欲出;同时,与发达国家对比,我国租赁 GMV有待大幅提高,租赁 未来发展空间可期。

  公寓产品证券化提速

  不过,虽然我国租赁 前景广阔,但也面临诸多问题。例如在经营上,对于目前的租赁住房运营专业机构来说, 整体的利润率仍偏低,现金流回正速度也较慢,且租房 普遍投资额巨大,回报周期过长,回报方式也较为单一。

  此外,除大型房企自有资金较为充裕外,新型公寓运营商目前主要依托预收款 性获取银行贷款或表外融资,或利用未来租金在互联网金融平台运作创新理财产品,以及股权融资或股东借款、私募融资。但上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。

  北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志便表示,“租赁 不能仅仅依靠房企的大规模投入,还需要政府在租赁土地出让等方面提供政策扶持,也需要金融行业为房企发展租赁业务提供信贷扶持和利率优惠,共同发力以求成 ”。

  实际上,目前各地在融资层面,已逐渐加大对租赁 的支持力度。一方面是贷款支持,如利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持;另一方面,鼓励融资工具创新,如不动产证券化产品,房屋租金收益权质押贷款等。

  而2017年12月底,中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券(600030,股吧)-领昱系列资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过。有业内人士指出,该项目作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs,兼具权益型和储架式的开放 性,进一步推动了不动产证券化的突破创新。

  旭辉领寓CEO张爱华也表示,“我们推动权益型REITs发行的一大目的是为公募REITs进行储备”。

  据悉,REITs最早于20世纪60年代的美国推出,产品形式是房地产投资信托基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。REITs有这样几个 点: 性、透明性、流动性好;较高的收益水平;稳定且高额的分红收益;稳健的财务杠杆。

  高和资本执行合伙人周以升告诉《证券日报》记者,目前租赁公寓已成为中国最重要的商业物业形态,资产证券化可以盘活存量商业物业。鉴于监管层和业内一步步扎实的推动和创新,权益型的公寓类REITs很可能是公募REITs的最后一个里程碑。公募REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键,也是政府发展模式转变的关键。在公租房廉租房领域,可以大大改观原有的政府投资能力的约束。

  投资机构也希望在这个被鼓励的“风口” 中抓住机会。周以升乐观预计,在政府支持的公租、廉租房 和 化的公寓租赁 ,将会产生十万亿级别的存量资产亟待证券化。

  龙头房企加码租赁

  而对于大型房企来说,住房租赁 的证券化和金融产品也无疑可以进一步拓展他们的融资渠道,并帮助其更好的运作自持项目。

  同时,由于中央经济工作会议明确了要支持专业化、机构化住房租赁企业发展,作为大型房企转做租赁领域,势必会在土地、融资等各方面得到大力支持,从而有效降低成本,并有望成为这些企业的另一个利润增长点。

  实际上, 面对长租公寓这片万亿级蓝海,近年来万科、龙湖、旭辉、远洋、保利等行业龙头开发商,纷纷以自建团队或合作的方式进入该领域。有业内人士也透露,目前TOP50房企中已有约三分之一通过 形式涉足其中。

  值得注意的是,2017年百亿级房企的长租公寓规模还在迅速扩张。在城市选择上,百亿级企业更加青睐城市经济发达、流动人口较多和房价收入比高的一、二线核心城市。目前百亿级房企长租公寓 已布局超20个城市,主要布局于北京、上海、广州(楼盘)、深圳、杭州(楼盘)等一二线核心城市。其中,上海、北京、杭州及深圳布局 数量较多,这三个城市 数占比达41.2%,集中度较高。

标签:
责任编辑:金德龍
首页 | 资讯 | 房产 | 财经 | 汽车 | 科技 | 关注 | 图库 | 关于 | 创新广东

Copyright © 2002-2018 TVS-南方电视台(http://www.tvscn.com/) 版权所有 粤icp备05016129  

电脑版 | 移动版

Ctrl+D 将本页面保存为书签,全面了解最新资讯,方便快捷。